Nhu cầu mua nhà đất để ở, kinh doanh của người dân hiện rất lớn, nhưng để đảm bảo an toàn cho các giao dịch người mua nhà đất cần nắm rõ những quy trình cụ thể và một vài lưu để việc mua bán diễn ra thuận lợi.
Bài viết dưới đây là những chia sẻ kinh nghiệm của luật sư đất đai khi mua nhà đất.
Luật sư đất đai tư vấn về lựa chọn qua vị trí thửa đất
Đầu tiên, chúng ta phải xem đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không, chúng ta sẽ phải xem địa thế cụ thể của đất. Đất đã có sổ đỏ chưa? Đất có sổ đỏ rồi thì mới tiến hành mua bán.
Phải lưu ý giấy tờ đất với các điểm: mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất: nếu bỏ trống, thường là không hạn chế, nếu có số năm cụ thể (ví dụ 20 năm), là đất thuê của Nhà nước, hoặc nếu đất nằm vào diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.
Luật sư đất đai tư vấn về cách chọn theo loại nhà.
Luật sư về đất đai tư vấn khi lựa chọn Nhà phố
Trước hết bạn phải xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà, sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ; nhà, đất đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ.
Nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới nào hay không? (nên đến UBND xã/phường nơi có đất để xác minh thông tin); tường nhà là tường chung hay tường riêng; điện, nước chung hay riêng; nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao?
Luật sư chuyên về đất đai tư vấn khi mua Nhà trong ngõ
Cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường. Có thoáng khí, ánh sáng các phòng có đảm bảo…
Văn phòng luật sư đất đai tư vấn mua nhà đất để xây mới
Bạn cần tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nguồn gốc đất này là như thế nào?
Nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi);
Đến UBND xã/phường nơi có đất để xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp; trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau
Nếu chỉ mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp (từng tỉnh thành sẽ có quy định khác nhau về vấn đề này); tìm hiểu chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu phải thỏa thuận rõ trước khi ký kết hợp đồng
Luật sư đất đai tư vấn mua nhà chung cư, căn hộ dự án
Đối với trường hợp này bạn nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định; khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà?
Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ, hình thức phạt thế nào;
Khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.
Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi xây dựng xong toàn nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).
Ngoài ra, khi tiến hành mua nhà chung cư cần quan tâm giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…
Chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng thán là bao nhiêu; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm…
Luật sư chuyên về đất đai tư vấn thủ tục chuyển nhượng
Sau khi tiến hành tìm hiểu và xem xét các vấn đề như đã nêu ở trên mà hai bên thỏa thuận và thống nhất được giá cả, phương thức thanh toán… thì tiến hành thủ tục chuyển nhượng.
Hai bên đến Văn phòng công chứng hoặc lên UBND xã/phường nơi có đất để xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của công chứng viên hoặc xác nhận của chính quyền địa phượng về việc giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lập hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất bao gồm
Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất mẫu 09/ĐK;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc;
Chứng minh thư nhân dân, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của cả bên mua và bên bán;
Tùy từng trường hợp cụ thể sẽ có thêm các giấy tờ khác như giấy ủy quyền, công văn chấp nhận tách thửa…
Hồ sơ nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời gian 15 ngày sẽ có kết quả trả về.
Thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%.
Trong quá trình thực hiện các thủ tục nên trên nếu có bất cứ tranh chấp nào xảy ra bạn vui lòng liên hệ với luật sư tranh chấp đất đai qua tổng đài.
Với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệp chúng tôi sẽ hỗ trợ và tư vấn giải quyết các vấn đề khúc mắc của gia đình bạn một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.
Trên đây là những tư vấn của luật sư đất đai về vấn đề cần lưu ý khi mua bán nhà đất dựa trên những thông tin mà anh/chị đưa ra, nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan anh/chị có thể liên hệ trực tiếp với Luật Loan Loan qua tổng đài tư vấn để được tư vấn cụ thể và nhanh nhất.
