Năm 2015 tôi có mua mảnh đất ở quê. Khi mua người bán cho tôi xem sổ đỏ thì diện tích đất ghi trên đó là 100m2 nhưng khi tôi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì diện tích thực tế chỉ có 96m2. Tôi có nói lại với người bán thì họ nói là diện tích sổ cũ được đo bằng tay nên không chính xác.

Tuy nhiên, sau đó tôi được biết là bên bán đã thỏa thuận với nhà bên cạnh chừa lại phần diện tích đó cho họ để làm lối đi (do đất nhà đó nằm trong góc, bị các nhà khác xây vây bọc xung quanh không có lối ra đường chính), và bên bán cũng đã nhận được tiền đền bù từ nhà bên cạnh.

Vì thế, tôi có yêu cầu bên bán phải hoàn lại tiền cho tôi tương ứng với phần diện tích hao hụt nhưng bên bán không đồng ý. Vậy xin hỏi, trong trường hợp của tôi thì tôi phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích của mình?

Căn cứ pháp lý:

Bộ Luật dân sự 2015;

Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Luật đất đai 2013;

Trả lời:

Quyền về lối đi theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015

Chào bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ Luật dân sự 2015 thì chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp này, việc bên bán chừa lại một phần diện tích đất để làm lối đi cho bất động sản liền kề của nhà bên cạnh là đúng theo quy định của pháp luật.

Xử lý hình huống theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013

Vì tình huống của bạn nêu ra không rõ ràng nên không rõ là trước đó bên bán và nhà bên cạnh thỏa thuận như thế nào về quyền và nghĩa vụ của các bên trên phần diện tích đất đó nên chúng tôi xin đưa ra ý kiến như sau:

Theo như thông tin mà bạn đã cung cấp ở trên thì trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng này, gia đình bạn hoàn toàn không biết sự việc gia đình kia đã thỏa thuận với nhà bên cạnh chừa lại phần diện tích đó cho họ để làm lối đi và bên bán cũng đã nhận được tiền đền bù từ nhà bên cạnh.

Đây là một trường hợp thường xảy ra trên thực tế, do bất động sản bị vây bọc không có lối đi ra đường công cộng nên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã thỏa thuận mua lại một phần diện tích đất của bất động sản liền kề để làm lối đi.

Như vậy, cần phải khẳng định là việc chừa lối đi cho nhà hàng xóm sử dụng là đúng theo quy định của pháp luật. Do đó, việc đòi lại phần diện tích đất đó để sử dụng là không thể.

Tuy nhiên, bên bán vẫn phải thông báo cho bên bạn về phần diện tích chừa lại đó vì sau khi nhận chuyển nhượng bạn cũng không thể sử dụng phần diện tích đó để xây dựng công trình hoặc sử dụng vào mục đích khác.

Nếu bên bán không thông báo trước khi chuyển nhượng cho bạn thì bạn có thể thỏa thuận yêu cầu bên bán trả lại một phần khoản tiền tương ứng số tiền mà bạn đã trả đối với phần diện tích đất đã bị chuyển nhượng cho nhà bên cạnh để làm lối đi.

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Do đó, nếu bên bán không trả lại số tiền đó cho bạn thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất giữa bạn và bên bán là vô hiệu một phần do có sự lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ Luật dân sự 2015.

Yêu cầu bên bán hoàn trả cho bạn số tiền tương ứng với phần diện tích đã chừa ra cho bên nhà hàng xóm sử dụng.

Cụ thể, Điều 127 Bộ Luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Thuê luật sư dân sự để giải quyết vấn đề của gia đình bạn

Thuê luật sư dân sự tư vấn pháp luật đất đai miễn phí

Bước 1: Các bạn truy cập theo địa chỉ web hoặc liên hệ đến tổng đài  sau đó đặt câu hỏi để được luật sư tư vấn luật dân sự miễn phí (Cần nhập rõ các thông tin muốn giải đáp, hỏi đúng trọng tâm câu hỏi, tránh dài dòng, lan man).

Bước 2: Kiểm tra lại nội dung câu hỏi, nhấn gửi để luật sư trả lời và đưa ra các căn cứ pháp lý phù hợp

Bước 3: Chờ đợi phản hồi từ luật sư và cảm ơn nếu thấy hữu ích.

Chỉ cần với 3 bước như trên khách hàng đã được được hưởng chương trình tư vấn pháp luật miễn phí một cách hoàn hảo mà không phải mất nhiều thời gian.

Thuê luat su dan su tư vấn pháp luật đất đai tính phí

Bước 1: Công ty nhận thông tin đề nghị tư vấn đất đai qua Email công ty hoặc qua đường bưu điện đến văn phòng.

Bước 2: Đội ngũ tư vấn sẽ kiểm tra, đánh giá nội dung được gửi đến và phản hồi câu hỏi của khách hàng.

Bước 3: Chuyển câu hỏi đến bộ phận luật sư chuyên môn trả lời tư vấn mất phí dịch vụ (nếu khách hàng đồng ý với giá cả dịch vụ về các thủ tục theo khách hàng yêu cầu)

Bước 4: Gửi bản tư vấn đã hoàn thành đến địa chỉ Email của khách hàng và đội ngũ nhân sự của chúng tôi liên hệ với bạn qua điện thoại để thông báo kết quả tư vấn.

Ngoài ra, quý khách hàng còn có thể lựa chọn phương án tư vấn trực tiếp tại văn phòng. Để sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật trực tiếp tại địa chỉ theo yêu cầu, bạn có thể đặt lịch hẹn với chúng tôi theo các cách thức sau:

Liên hệ đến số điện thoại tư vấn trực tuyến của chúng tôi hoặc có thể gửi thông tin qua Email 

Đặt lịch hẹn trên website của chúng tôi

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn có liên quan đến luật sư dân sự – giao dịch vô hiệu. Nếu bạn còn điều gì thắc mắc hay cần chúng tôi làm các thủ tục pháp lý, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại.